01
februari
2021

Vastgoed: een drama met bijbelse dimensies?

Vastgoed heeft al vaak bewezen (Napoleon, Duitsland) dat het een ULTIEME VAL kan zijn!

Na de crash van de vastgoedmarkt in 1923, was er tot 1954 in Duitsland geen sprake meer van een immo markt. Zo dood als een pier!

flying bubbleVastgoed, het venijn zit in de staart. Het is inderdaad een waarheid als een koe dat “als het met vastgoed en met de bouwsector” goed gaat, het met de economie goed gaat. Een even grote waarheid is dat eens het met de economie slecht gaat, de vastgoedsector vele jaren in een diepe put valt.

Dat de vastgoedsector het de voorbije jaren GOED deed, lijdt geen twijfel. Decennialang was dit een BRON van welstand en vooruitgang. Sinds 1954 bleven de vastgoedprijzen voortdurend stijgen in de Westerse wereld. Vooral  uitgedrukt in fiatgeld. Wat weinigen opgemerkt hebben, is dat over die periode de prijzen samen met de lonen stegen. En dat de lonen onder druk van de inflatie (indexaanpassingen) eveneens stegen.

Met andere woorden, gedurende de eerste decennia hield de gemiddelde prijsstijging van een doorsnee woning gelijke tred met de gemiddelde loonsstijging van de burgers. De laatste 7 à 10 jaren vormen echter een uitzondering op deze vaststelling. Vooral omdat de inflatieindex gedurende deze periode serieus werd gemanipuleerd.  Daardoor is het gemiddeld inkomen van de burgers niet evenredig meer   meegestegen. Dit resulteert in een OVERGEWAARDEERDE vastgoedsector.

Van een ratio 16 naar 80! In 1970 bedroeg het gemiddeld loon 200 à 300€ (8.000 à 12.000 bef of 440 à 660 gulden). Een huis kon je toen al voor 3.500 à 4.000€ kopen. De ratio bedroeg 16. Met een netto loon van 3.000€, wordt het in 2020 wel spannend als je 250.000€ moet ophoesten voor een flatje van minder dan 100m2. De ratio bedraagt nu 80!  Conclusie: de gemiddelde prijs van het vastgoed is ZWAAR OVERGEWAARDEERD. Dit wijst erop dat we ons straks aan een dramatische prijsdaling van het Belgisch en Nederlands vastgoed moeten verwachten.

netto huizenprijzen LT 2020

Verschillende factoren zorgen ervoor dat het aanbod van vastgoed blijft stijgen. Niet enkel als gevolg van nieuwbouw, maar eveneens omdat de BABYBOOMERS steeds meer hun oudere en grotere woningen omwisselen voor kleinere appartementen. Voeg hieraan toe dat veel panden verkocht dienen te worden, om de successierechten te kunnen betalen bij het overlijden van de babyboomers.

sinking houseOok de COVID-crisis draagt zijn kasseisteentje bij. Veel AirBnB , Gites, Chambres d'hôtes kunnen hun kosten en hypothecaire last niet meer betalen en worden tot verkoop verplicht. Hotels komen ook steeds meer in zware moeilijkheden en moeten verkopen. Shopping Centers komen in een situatie waar de huur van hun winkels niet verder wordt betaald. Daarom kunnen zij hun verplichtingen niet langer nakomen en gaan deze failliet. Burgers die een eigendom met een lening hebben gekocht, verliezen hun job en kunnen niet langer de lening afbetalen. De COVID-crisis zorgt ervoor dat de burger erg onzeker is geworden wat zijn tewerkstelling betreft. En onzekere burgers kopen geen vastgoed: ofwel huren ze, ofwel blijven ze bij hun ouders wonen. Onzekere burgers consumeren ook MINDER.

"Onzekere burgers kopen geen vastgoed!"

Ook de vraag zal dalen. Ondertussen hebben burgers al hun buitenlandse fondsen naar hun thuisland gerepatrieerd. Die fondsen werden vooral in vastgoed herbelegd. Ook hebben burgers het grootste deel van hun bankdeposito's (die tengevolge van de reëele negatieve rente niets meer opbrengen) in vastgoed belegd.

Wie er zelf niet in slaagt een belangrijk deel van de aankoopsom op te hoesten, krijgt ook zijn lening niet meer goedgekeurd. De banken kennen enkel nog hypothecaire kredieten toe aan personen met een STABIELE JOB (ambtenaren,...) en dit als er een hypothecaire waarborg kan verstrekt worden. Een hypothecaire waarborg is dus niet meer een garantie dat men ook een krediet krijgt. Bankiers zitten nu al in heel zware problemen (zie update site 24 nov 2020), zien de bui al hangen en willen bij de komende crash (o.a. vastgoed) niet meegesleurd worden in het ravijn.

De vastgoed CLIMAX hebben we dus achter de rug (vooral zo in België). Dezelfde situatie die we in 2006-07 in Florida hadden (enkel wie uitgeloot werd, MOCHT een eigendom kopen), was nu ook in België te zien: kopers dienden onder gesloten omslag een bod te doen en de hoogste bieder MOCHT het pand kopen!? Mensen kopen zelfs op basis van enkele foto's, zonder de woning ooit gezien te hebben. Zoiets duidt op een KOOPCLIMAX en dus het einde van een hausse. In België en Nederland maken we het het einde van een hausse mee die begonnen is na de 2e wereldoorlog. Deze hausse duurde ongeveer 70 jaar. Een klassieker dus. De komende baisse, zal  zoals de geschiedenis ons leert ongeveer 33 jaar duren.

real estate koln

Bovenstaande grafiek geldt voor de stad Keulen in Duitsland. Weet dat de gemiddelde vastgoedprijzen in Duitsland minder OVERKOCHT-OVERGEWAARDEERD zijn omdat assignatDuitsers hun lessen getrokken hebben uit de 1930-1950 periode. Tijdens de Wereldoorlogen verloren veel Duitse burgers hun huis tengevolge van bombardementen. Ook hebben veel mensen in Duitsland hun lessen getrokken uit de Grote Crisis van de jaren 1920 en de Weimar revolutie. Na de pijnlijke CRASH van het vastgoed, duurde het tot in 1955 vooraleer er van enige verbetering sprake was.

"Net zoals Napoleon na de Franse Revolutie handig gebruik maakte van HET VASTGOED, deed de Duitse regering net hetzelfde en zelfs meer."

Om zijn schulden te kunnen betalen, nam Napoleon al het vastgoed van de KERK in beslag en gaf met dit onderpand de Assignaten uit. Met die Assignaten werden de schulden van Frankrijk betaald en deze certificaten werden gebruikt als GELD. Deze Assignaten werden later waardeloos omdat Napoleon de eigendommen van de Kerk teruggaf aan de Paus. Interessant is dat Napoleon steeds zijn soldaten bleef betalen met "echt geld = GOUDEN NAPOLEONS".

"De Duitsers werden liefst 3x na elkaar BEROOID."

Als gevolg van de GROTE DEPRESSIE en de Grote Oorlogen van de jaren 1920-45 zat Duitsland (zoals België nu) helemaal aan de grond. De Duitse staat was ten einde raad en toch diende het land zijn financiën terug op orde te brengen. Net zoals Napoleon na de Franse Revolutie gebruik maakte van HET VASTGOED, besliste de Duitse regering hetzelfde en zelfs meer te doen.

vermogensbelastingOmdat er destijds in Duitsland nog geen vermogensregister bestond (er waren nog geen computers en internet) diende elke burger zelf een lijst van zijn vermogen te maken en deze aan de overheid af te geven. Men kan dit vergelijken met wat de Grieken enkele jaren terug ook dienden te doen.

De burgers moesten dus zelf een vermogensverklaring opmaken. Op het ganse vermogen, dus niet enkel op vastgoed maar ook op aandelen, kunst, geldwaarden, goud, zilver,... Hierop moesten privé personen 50% van de waarde als belasting betalen. Indien dit niet onmiddellijk werd betaald, waren op het uitstaand bedrag ook interesten verschuldigd.

"Op hun ganse vermogen moesten de Duitsers een éénmalige taks van 50% betalen. Hun vastgoed diende als waarborg!"

Men belaste ineens het ganse vermogen. De over 30 jaar gespreide belasting werd gegarandeerd doordat men vastgoed niet kan verhuizen en ook omdat het zo goed als onverkoopbaar was. De BIJ WET VERPLICHTE hypothecaire inschrijving die de burger op zijn vastgoed MOEST nemen, werd bij wanbetaling omgezet in een hypotheek. Het goed werd vervolgens verkocht en de opbrengst betaald aan de Duitse staat.

Nu hoeven burgers zelf geen vermogenslijst meer op te stellen. Dankzij informatica, CRS, etc - kan de overheid zelf het vermogen van elke burger samenstellen. Wat ontbreekt is bv. de inhoud van een kluis, bezittingen in het buitenland die niet in naam van de burger staan, enz.. Dankzij de digitalisatie kan zo een taxatie erg snel en erg gemakkelijk doorgevoerd worden.

Op gronden en huizen werd een gedwongen hypotheek ingeschreven a rato van 50% van de waarde (op de waarde boven het vrijgesteld bedrag van 5000 DM).

Die hypotheek diende dan in de volgende 30 jaar te worden afgelost in maandelijkse aflossingen ten voordele van de staat. Wie stopte met betalen, zag de hypothecaire volmacht omgezet worden. En vervolgens werd het goed verkocht ten voordele van de STAAT.

Omdat je onmogelijk je huis kan oppakken en ermee verhuizen, was dit dramatisch voor de koopkracht van de Duitsers. Deze beslissing vloerde de Duitse vastgoedsector voor meer dan 30 jaar. Verkopen was gedurende die periode praktisch onmogelijk. Erger nog, voor een huurbaas was het onmogelijk om huurders die de huur niet langer konden betalen, uit het pand te zetten. Tegen dat alles opnieuw min of meer normaal werd en men opnieuw kon verkopen, waren de panden volledig verouderd en uitgeleefd.

Opmerking:

  • Een belangrijk verschil met vandaag is dat de huizen in 1952, na de oorlog, een zeer lage waarde hadden. Momenteel is de vastgoedsector erg overgewaardeerd en zien we zeepbelprijzen. Mocht men zich verplicht zien die hypotheek vandaag alsnog toe te passen, dan zou dat op zeer hoge waarden zijn, dewelke daarna onmiddellijk zouden instorten.
  • Voor veel mensen is EMIGRATIE gewoonweg onmogelijk omdat ze zich met een hypotheek aan hun huis hebben vastgeketend en bij wanbetaling met ALLES garant staan (incl. loonbeslag). Zij worden wellicht de Slaven van de 21ste eeuw.


Reichsfluchtsteuer

Wie destijds dacht dat men door Duitsland te ontvluchten (te emigreren) dit probleem kon vermijden, was eraan voor de moeite. Er waren zware grenscontroles en wie gepakt werd met waardevolle zaken (bv. goud of zelfs een script voor een boek, film), werd gearresteerd. Vervolgens werd de persoon opgesloten, eventueel naar een concentratiekamp gestuurd en vaak zelfs gefusilleerd.

Op 8 december 1931, trad door een decreet van Rijkspresident Paul von Hindenburg "de Reichsfluchtsteuer-wet" in voege. De Rijks-vlucht-taks (Reichsfluchtsteuer) was een kapitaalscontrole die ervoor moest zorgen dat kapitaalsvlucht geminimaliseerd werd. Elke Duitse emigrant met een vermogen van meer dan 200.000 Reichsmark en/of een jaarlijks inkomen van meer dan 20.000 RM, diende vooraleer zijn domicilie en het land verlaten mocht worden, een belasting ter waarde van 25% van zijn vermogen aan de staat te betalen. (In 1934 werd dit naar 50.000 RM verlaagd.)

Het bestraffen van "niet-patriottische desertie" (verplaatsing naar het buitenland om belasting te ontduiken) is niet nieuw. In 1918 keurde de Duitse regering de "Wet tegen belastingontduiking" goed (Gesetz gegen die Steuerflucht, Reichsgesetzblatt I, p.951). Deze wet werd in 1925 weer ingetrokken.

Wetenswaardigheid:  Het BILW (Belgisch Luxemburgs Wissel Instituut) bestaat nog steeds en wordt al jaren gebruikt om KAPITAALverkeer (import en export) te controleren.


Duitsland, een tijdlijn en HOE de Duitsers tot 3 x toe werden berooid door de Overheid:

  • 16 november 1923: eerste Geldsanering na de Weimar Republiek – een nieuwe Rentenmark die geïndexeerd was aan staatsobligaties gedekt door goud, kwam in plaats van het oude geld. De Rentenmark was echter niet omwisselbaar voor goud. Hij verving de waardeloze Mark uitgegeven door de Reichsbank. Liefst TWAALF NULLEN werden verwijderd van biljetten en prijzen.
  • 1923: na een dramatische crash sterft de Duitse vastgoedmarkt. De heropleving komt er pas in 1954.
  • Op 8 december 1931 trad door een decreet van Rijkspresident Paul von Hindenburg  "de Reichsfluchtsteuer-wet" in voege . De Rijks-vlucht-taks (Reichsfluchtsteuer) was een kapitaalscontrole die ervoor moest zorgen dat kapitaalsvlucht geminimaliseerd werd. Elke Duitse emigrant met een vermogen van meer dan 200.000 RM en/of een jaarlijks inkomen van meer dan 20.000 RM diende vooraleer het domicilie en het land mocht verlaten worden, een belasting ter waarde van 25% van zijn vermogen aan de staat te betalen. (In 1934 werd dit naar 50.000 RM verlaagd.)
  • 20 Juni 1948: een nieuwe Duitse Mark (DM) werd geïntroduceerd in West-Duitsland. Deze tweede geldsanering verlaagde de Duitse openbare schuld met 90%. Deze Duitse Mark bleef in omloop tot de introductie van de Euro. Elke resident ontving als start een bedrag van 40 DM (20€). Later werd er een 2e bedrag van 20 DM (10€) uitbetaald. Voor hogere bedragen, kreeg men 65% nieuwe Marken in vervanging van de oude.
  • 1952: Lastenausgleich (50% van het vermogen van de burgers werd aangeslagen) operatie Gutt in Germany (Wahrungsreform)
  • 1954: de Duitse vastgoedmarkbegint te herop te leven.

© De inhoud van dit rapport mag niet worden gekopieerd, gereproduceerd of verspreid zonder expliciete schriftelijke toestemming van Goldonomic.

-

Categories: Financieel Nieuws

Twitter