Spanje

18 april 2015 geactualiseerd - Cuando pensábamos que éramos ricos—toen we dachten rijk te zijn

Cuando pensábamos que éramos ricos—toen we dachten rijk te zijn.  Tenminste 1,5 miljoen niet afgebouwde, onverkochte of ongewenste woningen liggen verspreid over het land, het product van een nog immer leeglopende huizenbubbel die de Spaanse economie de komende jaren dreigt te ondermijnen. Het is de kater na een episch feest, een periode die Spanjaarden nu aanduiden als "cuando pensábamos que éramos ricos"—"toen we dachten rijk te zijn". Alleen Ierland kan met Spanje wedijveren om de grootste huizenbubbel. 

In Galicia kan je een huis kopen voor 1 euro

" De schatting is dat het aantal gedwongen verkopen van huizen in Spanje zal verdrievoudigen. Dagelijks vinden nog altijd ongeveer 120 uitzettingen plaats. Degenen die de hypotheken niet meer kunnen betalen, kunnen niet zomaar weglopen van hun schuld zoals dat in de VS wel kan. Er is bijvoorbeeld het verhaal over een huiseigenares die haar baan verloor en uit haar huis werd gezet. Nog altijd is zij meer dan de helft van haar schuld verschuldigd, namelijk meer dan €100.000. Dit is nog exclusief de kosten van gerechtshof en eventuele boetes."

Verwacht niet een bodem te zien voor Spaans vastgoed voor het jaar 2033!

Als de banken in staat zijn een "foreclosed" huis te verkopen, wordt dit bedrag afgetrokken van de resterende schuld. Gangbaar in deze tijden is dat het vastgoed op een veiling wordt aangeboden, maar dat er nauwelijks bieders opduiken. Dit betekent dat de bank het huis overneemt voor de helft van de oorspronkelijk geraamde waarde, en zij trekt dit bedrag van de resterende schuld af - dit systeem is er de oorzaak van dat de schuldenaar nog altijd een hoge schuld heeft openstaan bij de bank. Spaanse huizenprijzen zijn met tenminste 20% gedaald. Realistische schattingen gaan zelfs uit van een minimale totale waardedaling van 40-60%. [als u denkt dat u veilig zit omdat de vastgoedbel in uw land nog niet is gebarsten...dan staat u nog een onaangename verrassing te wachten!...het beste scenario zal zijn dat u een BOEL LUCHT aan het aflossen bent].

Spain RE

  • Spanje had één van de meest extreme huizenbubbels in de wereld, en haar bankensysteem heeft nog altijd een zware blootstelling aan de vastgoedsector
  • De Spaanse overheid realiseert zich dat zonder steun het bankensysteem wellicht zou instorten, en zij hebben geïntervenieerd met garanties en een plan om banken te helpen slechte leningen te detecteren en ze te herkapitaliseren. Uiteindelijk geloven we in een Pyrrhus overwinning (overwinning met zo'n grote kosten dat het met zich meebrengt dat nog zo'n overwinning uiteindelijk leidt tot een nederlaag), waarbij de meeste Cajas zombies worden en herstel zwak en vertraagd omdat de Spaanse staatsschuld sterk blijft stijgen.
  • Sinds de vastgoedzeepbel in Spanje barstte gingen 150.000 Spaanse bouwbedrijven failliet en verloren 5.000.000 mensen hun banen in de bouwsector.
  • Vandaag blijkt het dat noch de vastgoedhandelaren, nog de -agenten, noch de vele speculanten de catastrofe BEGRIJPEN waar de markt op af koerst. Uiteindelijk is de nood aan de man wanneer u een woning van 100m2 verkoopt voor $300.000!
  • Vele vastgoedmakelaars en -agenten in Spanje proberen om snel en gemakkelijk geld te verdienen. Service en betrouwbaarheid is niet de regel van de dag. Daarom moet deze markt met uiterste voorzichtigheid worden benaderd. Vele gebouwen, huizen zijn illegaal  gebouwd en het kan tot 10 jaren duren voordat een geldige bouwtitel wordt verleend. In vele gelegenheid wordt vastgoed meermaals verkocht....
  • In Zuid-Spanje werden tijdens de Euroconversie prijzen simpelweg vermenigvuldigd met factor 4!
  • Het wettelijke systeem in Spanje is absoluut onbetrouwbaar en in vele gevallen ook corrupt.

spain rela


25 april 2012 geactualiseerd


De Spaanse huizenprijzen daalden in recordtempo in het vierde kwartaal van 2011, een teken dat de lange termijn vastgoedmalaise blijft drukken op Spaanse huishoudens en banken.

Huizenprijzen daalden gemiddeld met 11,2% in het vierde kwartaal ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, ver onder de 7,4% afname in het derde kwartaal, terwijl prijzen van gebruikte woningen daalden met 13,7% in die periode, dit meldde het statistiekbureau van het land INE afgelopen donderdag.

Beide lezingen waren met afstand de ergste sinds INE huizenprijzen begon op te nemen in 2007, het piekjaar voor de Spaanse decennialang durende vastgoedboom. Eerder hadden jaarlijkse prijs afnamen een dieptepunt van 7,7% in 2009 en analisten zeggen dat huizenprijzen maar zelden jaar-op-jaar zijn gedaald sinds tenminste 1970.

realestatespainusa

De daling geeft aan dat Spaanse vastgoedprijzen nu corrigeren op een vergelijkbare snelheid zoals gezien in de VS na de financiële crisis van 2008, en zal mogelijk nog verder dalen dit jaar. In voorgaande kwartalen waren prijsdalingen enigszins behouden, dit was het resultaat van steunpogingen door de overheid en banken, angstig als zij waren voor de gevolgen van een huisprijzen instorting.

Spaanse banken houden meer dan €400 miljard aan leningen in de constructie en vastgoedsector, gegarandeerd door onderpand dat haar waarde verliest bij afnemende vastgoedprijzen. Dit bedrag is gelijk aan ongeveer 40% van het Spaanse bruto binnenlands product (BBP).

Spaanse banken, Caja's en ook Spanjaarden hebben een beangstigend hoog percentage van 80% van hun vermogen in huizenbezit gestopt. Met het ouder worden van de mensen, moeten zij hun vastgoed verkopen om hun pensioen mee te financieren. Dit zou kunnen werken als er genoeg mensen zouden zijn om deze huizen te kopen...maar er zijn er geen: het is een eenrichtingsmarkt! De introductie van de euro veroorzaakte massale onevenwichtigheden, en Spanje was een netto- verliezer. Dalende salarissen doen Spanje op meerdere manieren pijn [Spaanse arbeidskosten moeten 30% dalen om Duitsland te evenaren]. Huizenprijzen zullen verder onder druk staan op het moment dat huiseigenaren vinden dat zij niet langer de hypotheek op hun woning kunnen betalen. Consumptie is ongeveer 60% van de Spaanse economie, dus dalende salarissen doen BBP afnemen totdat werkelijke banengroei terugkeert. De overheid staat onder druk door deze initieel dalende belastinggrondslag, dit zal haar pogingen het tekort terug te dringen belemmeren. Tot slot, dalende salarissen verlagen BBP en maken schuld-tot-BBP ratio veel slechter. Spaanse banken zijn herhaaldelijk gewaarschuwd door de Centrale Bank van Madrid dat hun blootstelling tot de vastgoedmarkt gevaarlijk hoog was (zie voorgaande Goldonomic nieuwsbrieven). Daarom komt het als geen verrassing dat de Spaanse banken moeten worden gered! (Santander, BBVA, la Caixa,...)


25 mei 2010 geactualiseerd - leegstaand vastgoed is een probleem geworden voor bewoners die de middelen proberen te vinden om onderhoud voor gemeenschappelijke ruimtes te betalen  


Ontwikkelaars zijn gemeenschappen miljoenen aan vergoedingen verschuldigd voor onverkochte woningen maar de IDIOTEN weigeren de prijzen naar beneden te brengen en hetzelfde kan worden gezegd van huiseigenaren die weigeren de huren naar beneden te brengen!?

Marbella-main streetPuerto Banus

De financiële crisis laat gemeenschappen bewoners achter met oplopende schulden. Het gebrek aan inkomsten is echter niet alleen te wijten aan individuele eigenaren die achterlopen met maandelijkse vergoedingen, maar ook vanwege ontwikkelaars van nieuwe gebouwen die zijn gestopt met het betalen van gemeenschapskosten voor de vele appartementen die zij niet hebben kunnen verkopen. 

Deze trend is bevestigd door de "School of Property Administrators", wiens vertegenwoordigers geloven de schulden van ontwikkelaars aan gemeenschappen in de miljoenen lopen in de provincie Malaga. In enkele gevallen hebben ontwikkelaar niet betaald voor de bijdrage voor onverkochte appartementen, garages, opslagruimtes of commerciële ruimten voor al 2 jaren.

De huidige inactiviteit in de vastgoedmarkt is oorzaak van het probleem. "Voor de crisis betaalden ontwikkelaars religieus voor hen deel van gemeenschaps vergoedingen voor gereserveerde of onverkochte objecten, omdat zij wisten dat een koper zich binnen enkele maanden zou aandienen; nu echter zijn zij de meest problematische schuldenaars waarmee we moeten dealen, omdat vele van de bedrijven waar nu geld van wordt geëist zich in staat van surseance van betaling bevinden, hierop wijst Marcelo Cambló, voorzitter van de 'School of Property Administrators'. 


28 maart 2010 geplaatst - verbazingwekkend dat wat een jaar geleden werd gepubliceerd nog altijd van toepassing is...


De Spaanse vastgoedbel blijft leeglopen en "de Nijl-ontkenning" als langste rivier van de wereld.

Terwijl vastgoedprijzen blijven dalen, wordt vastgoed nog altijd verkocht en gekocht alsof de markt nooit tot stilstand is gekomen. De hoeveelheid lege woningen blijft stijgen omdat minder Britten (voornaamste Spaanse klant) het kunnen betalen op heen en weer naar Spanje te reizen (Brits pond verloor 30% van haar waarde) en Oost Europeanen hebben besloten huiswaarts te keren en daar te blijven. De Spaanse kosten van levensonderhoud blijven stijgen en verstikken de economie als het Spaanse volk traditioneel de neiging heeft terug te gaan naar Peseta prijzen. Vanwege de depressie stagneert reële inkomen en overheidsinkomsten is niet voldoende om uitgaven te dekken. BTW en andere belastingen zijn verhoogd in plaats van naar beneden gebracht...

Maart 2010, het volgende probleem is openbaar: commercieel vastgoed. Winkelcentra zijn geeststeden geworden (dit geldt zelfs voor Puerto Banus - Marbella). Tot nu toe hebben alleen de "te groot om te falen" het gered. Meeste vastgoed (Immobilaria) winkels zijn gesloten en de staat van Spaanse vastgoed heeft geleden van 3 maanden regen.

Moeilijk te begrijp dat vastgoedprijzen en huren niet echt dalen zoals verwacht. In tegenstelling tot wat er gebeurt in de VS - waar prijzen dalen ter compensatie van dalende vraag - lijken Spanjaarden koppig en verkiezen ervoor het vastgoed leeg te laten staan in plaats van het te verkopen of te verhuren tegen lagere prijzen. Zulks is slechts voor beperkte duur mogelijk!


1 september 2009 geplaatst


Spaanse politici en internationale investeerders hebben zich schromelijk verkeken op Spanje. Achteraf gezien kan Spanje worden beschouwd als subprime waar alle bankresultaten er goed uitzagen, totdat ze dit niet deden. Dit is typisch voor zeepbellen, en Spanje zal niet anders zijn [Casey].

De vastgoedcrash in Spanje is erger dat over het algemeen wordt aangenomen en Spaanse banken verdoezelen de verliezen. Spaanse banken worden ten onrechte gezien als de sterkste van Europa...zij zijn slechts beter in window dressing en het aanleggen van rookgordijnen. Spanje is een ongeluk dat staat te gebeuren. Ontkenning of onbegrip van de crisis zal blijken kostbaar te zijn voor investeerders en Spaanse huiseigenaren.

Spanje heeft evenveel onverkochte woningen als in de VS! In 2000 was de blootstelling van Spaanse banken (hoofdzakelijk) aan de vastgoedsector circa €33 miljard. In 2008 was dit toegenomen tot €300 miljard ofwel een stijging van 800%. Hieraan toevoegend schulden aan ontwikkelingsector is het totaalbedrag €470 miljard, ofwel de helft van BBP.

Spanje heeft 1.000.000 onverkochte woningen. Meeste huizen staan op de verkeerde plaats (aan de kust). Volgens officiële statistieken (die ernstig gemanipuleerd zijn), zijn Spaanse huizenprijzen net iets meer dan 10% gedaald ten opzichte van hun hoogtepunt. In werkelijkheid zijn ze VEEL MEER GEDAALD. Spaanse banken verbergen hun problemen door het manipuleren van hun boeken, door niet aanduiden leningen-tot-markt, door het lenen aan zombie bedrijven en door het maken van 40 jarige en 100% lening-tot-waarde leningen. 

In vele gevallen namen Spaanse banken falende ontwikkelingen over voor de prijs van de hypotheek, hierbij converteerden zijn niet-presterende hypotheken in een vastgoedactiva. Zulks was en is het geval met eengezinswoningen die achteraf gezien weer simpelweg worden verhuurd aan de falende huiseigenaar. Omdat de Spaanse banken meeste vastgoedwaarderingen controleren was/is een dergelijke operatie gemakkelijk.

Spaanse banken zijn nu de grootste vastgoedbezitters in Spanje en daarom is de Spaanse vastgoedmarkt het grootste risico voor Spaanse banken.

De Euro is de grootste vijand van Spanje geworden. Teneinde het probleem op te lossen moet Spanje ofwel haar productie dramatisch verhogen (iets wat simpelweg onmogelijk is) of de salarissen met tenminste 30% verlagen (werkloosheid > 20%). Echter een devaluatie van de Spaanse Peseta met 30%, zoals VK deed met het pond is simpelweg onmogelijk zolang Spanje in de EU blijft.


16 maart 2009 geplaatst


house under water

Een vierslaapkamer appartement voor al €10.000: Spanje en vooral de Costa del Sol telt vele gedwongen verkopen. Banken zijn tot dusverre ingesprongen en het vastgoed overgenomen van de falende eigenaar en verhuurden het vastgoed dan weer aan deze oude eigenaar terug. Terwijl de schatkist situatie in Spanje al zwaar in vastgoed zit, bewegen ze langzaam in een situatie waar ze geen andere keus hebben dan het overschot ver onder de marktprijzen zien kwijt te raken.


 


1 oktober 2008 geplaatst


Er is een daling van 46% in huizenbouw en 27% minder verkoopactiviteit in Andalusië. Het verkoopgetal is exclusief verkoop van nieuwe woningen. De president van Asprimana (APCE) waarschuwde dat de dalende vastgoedmarkt nog wel erger zou kunnen worden in de toekomst.

Wat er hier gebeurt is een herhaling van een typisch vastgoedpatroon: eerst droogt de markt op, vervolgens dalen prijzen omdat het huis van uw buurman gedwongen wordt verkocht.


23 september 2008 geplaatst -


Omstandigheden in Spanje verslechteren met de dag. De Costa del Sol is vooral geraakt. Vakantieseizoen is dramatisch slecht geweest en men moet verdere faillissementen van 'building promoters' verwachten in de toekomst.


16 juli 2008 geplaatst - 


 

Spanje beweegt zich nu in de ergste crisis sinds de dictatuur van Franco. "De economie is in zwaar weer", zegt Dominic Bryant, Spanje expert bij BNP Paribas". Enkele van de huizenbouwers gaan failliet, het is zo simpel. meer dan 10% van de Spaanse economie komt uit de huizenbouw. Dit is in vergelijking met de 6-7% in de VS op de top van de luchtbel. "De aanpassing zal enorm zijn", zei hij.

De Spaanse minister van Economie, Pedro Solbes verdedigde woensdag het besluit van de overheid om de vastgoedgroep Martinsa-Fadesa te helpen, erop aandringend dat het aan de private sector was om haar eigen problemen op te lossen. "Ik heb in het bijzonder niet de voorkeur dat de publieke sector de problemen van de private sector oplost," zei hij tegen Punto Radio. "Het is moeilijk te rechtvaardigen, omdat het betekent dat belastingen van burgers worden gebruikt hiervoor...het risico moet worden ondersteund door de aandeelhouders" Martinsa-Fadese vroeg dinsdag faillissement aan, het werd het eerste grote slachtoffer van de Spaanse voormalige booming huizenmarkt crisis. Het nieuws schudde de aandelenmarkt in Madrid op, met vrees dat ook andere vastgoed en constructiebedrijven zouden kunnen omvallen.

Martinsa-Fadesa, een leidende vastgoedgroep in Spanje zei dat ondanks vele pogingen het niet in staat was een lening van €150 miljoen los te krijgen die zij nodig hadden als basis voor herfinanciering. Vrijdag had de groep verzocht voor extra tijd om kapitaal aan te trekken als onderdeel van het herfinancieren van €4,0 miljard euro. Haar schuldeisers zeiden dat zij al meer dan €600 miljoen opzij hadden gezet tegen hun blootstelling aan Martinsa. 

De lage rentevoeten die de Spaanse toetreding tot de eurozone volgden in 1999 leidden tot een hausse op de vastgoedmarkt omdat Spanjaarden hypotheken afsloten om voor het eerst huizen te kopen en een oude woning om te ruilen voor een grotere woning. De markt begon afgelopen jaar te lijden als gevolg van stijgende rentetarieven en de internationale kredietverlening crisis raakte de Spaanse krediet- aangedreven expansie, dit maakte het lastig vastgoed te verkopen in een markt die velen aanschouwen als overaanbod (AFP nieuws).


POSTED JULY 12. 2008


Apartment owners lower prices for fear of being unable to rent during the summer.

Estate agents say that an apartment facing the beach can now be rented for 30 % less. Last August's occupancy rate was 81%. this year is expected to be 71% !

Holiday apartments are the latest consumer items whose prices have dropped as a result of the current recession. The two-month high tourism season is already upon us and reservation levels are far down on last year and rental prices have dropped considerably. Failure to cut prices means an unoccupied apartment throughout the summer season, and this is particularly disturbing for those who purchased these apartments as investments. Property agencies specializing in this type of rental have confirmed that summer prices have dropped by up to 30 per cent.

The president of the School of Property Agents, Cayetano Rengel, knows all about it, and also confirms that the sector is going through hard times. “The market is at stagnation point. Everything has stopped, from hotel reservations to private apartment rentals,” he says. In previous years, he recalls, most owners had clients for the entire summer by mid June.

The domino effect has set in, and to attempt to get around it, Rengel says that owners are lowering asking prices all around and are all very anxious to negotiate. “There was such demand some years ago that they could fix their own prices and stick to them, but now they are willing to talk about it to any potential clients, and even consider rental periods as short as three days at a time,” he adds.

The dozen or so estate agents who spoke to this newspaper agreed with the president of their association. “This will be one of the worst summers ever,” said one of them, while another assured us that prices have stagnated completely over recent months. Other agencies in the sector confirmed this.


13.07.08 - 12:34 - ALMUDENA NOGUES - MALAGA

CREDIT CRUNCH - Repossession cases heard by Marbella courts multiply eightfold in a year 26.05.08 – 17:46 –M.J. CRUZADO | MARBELLA

 If you want an idea of the economic situation of a town, pay a visit to the local courthouse. The less money people have, the more conflicts are taken before the judges. In the last year the number of cases of unpaid mortgages presented to the Marbella courts has multiplied by eight. 

“This is a symptom that all is not well because the mortgage is the last thing people stop paying”, says Alfredo Martínez of Ausbanc Consumo, the Association of Bank Service Users. According to statistics released by the Marbella courts, in the first three months of 2007, banks filed an average of one case a month; now this average has gone up to eight. Falling back on three or four mortgage repayment installments is enough for a bank to initiate legal action, which more often than not ends with the property being put up for auction. 

Worst to come 

“The worst is yet to come”, said Marbella’s head judge, Ángel Sánchez. “Claims for unpaid loans are increasing tremendously and all the banks predict that the situation will get worse in the second half of this year. Some professionals - lawyers, notaries, estate agents - lose trade in a crisis. Our workload increases. It’s maths”, Sánchez explains. If interest rates remain high (note that interest rates are low!) and unemployment, in the construction industry for example, continues to rise, there will be very serious problems in two years’ time. First people stopped paying other types of loans. Now they are in arrears with their mortgage repayments. 

The majority of repossession cases in Marbella involve foreigners who bought properties as holiday homes or as an investment. Nevertheless there are some cases of families who have lost their only home after being unable to pay the mortgage or the community fees (I’ve seen community fees up to € 11,000 per annum), despite the flexibility measures introduced by the banks and the Government aim at reducing commissions to a minimum when it comes to main residences. 

When a mortgage case goes through the courts the property is put up directly for auction, a golden opportunity for alert buyers ready to benefit from others’ misfortune. 

The legal process is hindered however by notification problems. “It’s very difficult to find people in Marbella; there are a lot of isolated residential estates and villas, and holiday homes with foreign owners who don’t live in the town permanently. That makes our work a lot more difficult”, adds the judge. 

At present the six Marbella courts have an average of 700 cases each which involve the repossession of property or other assets being frozen.

Debtors in the community

There have always been neighbours who will go out of their way to avoid paying their community fees. However in the last year the courts have noticed a considerable increase in cases brought against neighbours who could end up losing their home. Judge Ángel Sánchez explains that community fees “are among the first things that people stop paying” when times get tough, especially in Marbella where these bills tend to be high due to the large numbers of developments with pools and gardens.