31
July
2017

Een huis is geen appeltje voor de dorst!

Hoe onroerend goed samen met een hypothecaire lening moordend kan zijn

onroerendgoed belEen onroerend goed is een eenzijdige belegging  "a la Hausse". Een onroerend goed met hypothecaire lening is een eenzijdige hausse belegging met hefboom effekt.

We hebben onze visie over het Belgisch Onroerend goed nooit onder stoelen of banken gestoken en vaak geschreven dat alwie over de laatste jaren toch noch een eigendom kocht, ze niet allemaal op een rij heeft. Wat zich in Belgie nu afspeelt, kan je vergelijken met het schouwspel in de USA (vb. Florida) in 2007 en dit in Zuid-Spanje anno 2009:  als je de mensen op de gevaren wees van de onroerendgoed bel, werd je steevast als een idioot de deur gewezen.

Vooral omdat iemand die in de USA huurt ipv te kopen als "minderwaardig" wordt bestempeld (men kan meestal niet kopen omdat men een slechte krediet rating heeft), hebben er evenveel amerikanen als belgen een steen in hun buik.  En die steen breekt hen nu heel zuur op. Immers aan die prijzen was hij onverteerbaar. Om een voorbeeld te geven:  in 2007 was er zoveel vraag naar panden dat er soms geloot werd wie een woning kopen kon voor $ 500,000. De gelukkige winnaar van toen vindt zich nu terug met een eigendom die slechts nog $ 170,000 waard is.

Als toetje is intussen zijn jaarlijkse verzekeringspremie verdubbeld. Dank zij de historisch laag gemanipuleerde rentevoeten hebben de verzekeringsmaatschappijen geen alternatief en moeten ze de premies opslaan of verzuipen.

unfunded liabilities belgie

Onze gelukkig winnaar betaalt nu $ 4,000 ipv $ 2,000 premie per jaar. De vastgoedbelasting die berekend wordt op basis van de reeele waarde van het goed, zit ook in de lift omdat men bepaalde onderdelen ervan opwaardeerd (slimme overheid). Al bij al betekent dit een bijkomende  last van $5,000. Voeg hierbij de syndic en je ligt aan een jaarlijkse faktuur van $ 13,900 of $ 1,160/maand.

Wonen kost geld. Wie huurt betaalt maandelijks voor zijn dak, wie kontant koopt, doet afstand van zijn kapitaal (dat anders zou kunnen worden belegd - vb in Goud) en wie leent, die betaalt rente. Wie een $ 500,000 huis kocht, $ 100,000 voorschot betaalt en maandelijks inkort, betaalt al snel $ 3,000 af per maand. Samen met de verzekering en belasting wordt het totaal $ 4,160/maand of $ 50,000/jaar. Een som geld waarmee je meer dan een riante woning mee kan huren. Voer hieraan toe dat elke woning na maximum 50 jaar uitgeleefd is, en er zware kosten nodig zijn om het verder bewoonbaar te houden, en het is al niet te moeilijk om te begrijpen dat een Huis of een Flat kopen ook een hele SLECHTE belegging kan zijn.

Alwie dus in Florida 2007 een huis kocht die is nu in een situatie beland waar de restwaarde slechts $ 170,000 bedraagt, het levend bewijs dat zelf de onroerendgoed prijzen niet tot in de hemel groeien en een huis kopen (zeker op afbetaling) een heel riskante onderneming is. Niet enkel verloor onze koper $ 330,000 over een periode van 5 jaar of $ 66,000 per jaar, maar tijdens die periode en erna moet hij de bijkomende $ 1,160/maand blijven ophoesten voor verzekering en belastingen. De ironie is dat je voor bijna $1,160 hetzelfde huis huren kan. Onze huurder heeft dus $ 330,000 of $ 66,000 per jaar uitgespaard! Wie zou gekocht hebben met een lening, spaart een bijkomende $ 36,000 uit per jaar.... Aangenomen dat hij het kapitaal beschikbaar had en dit in Goud belegd heeft, dan boekte hij er bovenop nog een flinke winst: verdubbeling van zijn kapitaal!. Dit is wat men een WIN-WIN situatie heet.

chained to a houseHet perfekte slachtoffer voor een koning met een lege schatkist. Dat je de hypothecaire lening al dan niet van je belastingen kan aftrekken, is hier duidelijk van secundair belang. Jammer genoeg lijkt het erop dat net deze faktor de Belgische onroerend goed markt wakker schudt. Iemand moest toch geen Einstein heten om te weten dat na het afschaffen van de Groene premies (alles wat GROEN is, wordt ooit ROOD) ook de aftrekbaarheid van de hypothecaire lening in het gedrang zou komen.

Gezien vanuit het standpunt van de Overheid is een bijkomend fiscaal voordeel van het onroerend goed het feit dat je er niet de plug kan uithalen zodat je het kan laten leeglopen om het zo naar "elders" te verhuizen. Vaak ook is de eigenaar als een trouwe hond aan zijn voordeur geketend door een lening met loonsafstandsclausule. Onmogelijk dus om op een eenvoudige en snelle manier te verhuizen!  De schatkist is leeg en indien nodig zal men belastingen heffen op het aantal ramen, erkers (was ooit zo), zwembad, tuinhuisjes,.....De totale belgische staatsschuld inclusief off balance items bedraagt 745% van het BNP !

 

Onroerend goed is een Kapitaalsgoed van hogere orde en de prijs ervan daalt ALTIJD tijdens een (hyper)inflatoire recessie of depressie. Een Onroerend goed cyclus is ongeveer 76 jaar lang: 50 jaren op en 26 jaar naar omlaag. In 2007 is de Amerikaanse bel gebarsten, in 2009 de Spaanse bel. Het lijdt geen twijfel dat 2012 het jaar wordt waar de Belgische onroerend goed bel barst. Naargelang het dit of volgend jaar gebeurd, komt er geen opleving voor Anno 2038!

Intussen voorzie ik toch nog minstens een verdubbelling van de goudprijs. Eens het goud de huidige consolidtiezone verlaat, zal dit wellicht al eerder gebeuren. 

Housing

Categories: Financieel Nieuws

Comments (0)

    Leave a comment

    Please login to leave a comment.